Προβληματική επαναφορά της δόμησης εκτός σχεδίου – Ποια οικόπεδα μπορούν να χτιστούν. Μεγάλο παράθυρο στην εκτός σχεδίου δόμηση ανοίγει με τις νέες ρυθμίσεις, που παρουσιάστηκαν χθες στο υπουργικό συμβούλιο, το υπουργείο Περιβάλλοντος.

Σειρά αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας τα τελευταία τρία χρόνια περιόρισε δραστικά την εκτός σχεδίου δόμηση. Τώρα ενισχύεται με τις νομοθετικές παρεμβάσεις που προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος. [SHUTTERSTOCK]

Πηγή: https://www.kathimerini.gr

Του Γιώργου Λιάλιου.

10.01.2024 • 07:49

Υπάρχουν πολεοδομικές ρυθμίσεις που έχουν ένα συγκεκριμένο αποτύπωμα στον χώρο, ενθαρρύνοντας τη δόμηση ή εξυπηρετώντας τομείς της οικονομίας. Κάποιες φορές όμως η πολιτεία καταθέτει νομοθετικές προτάσεις των οποίων το αποτύπωμα μπορεί να αλλάξει την εικόνα της χώρας όπως τη γνωρίζουμε. Μια τέτοια ρύθμιση παρουσίασε χθες στο υπουργικό συμβούλιο το υπουργείο Περιβάλλοντος, ενθαρρύνοντας όσο ποτέ στη Μεταπολίτευση την εκτός σχεδίου δόμηση. Και μάλιστα σε μια πολύ κρίσιμη στιγμή, καθώς έχει προηγηθεί ήδη από το 2017 –και εξακολουθεί να βρίσκεται σε εξέλιξη– μια άνευ προηγουμένου έκρηξη του real estate και της δόμησης, ιδίως στη νησιωτική Ελλάδα – συνθήκες που λειτουργούν ως προάγγελος του «τσιμεντώματος» που θα ακολουθήσει.

Περαιτέρω, βρίσκεται σε εξέλιξη ένα εκτεταμένο πρόγραμμα εκπόνησης πολεοδομικών σχεδίων, τα οποία (ως είθισται) θα βρεθούν προ τετελεσμένων, αφού όλοι θα σπεύσουν μέσα στα επόμενα 3-4 χρόνια να χτίσουν όπου μπορούν.

Τα τελευταία τρία χρόνια, το Συμβούλιο της Επικρατείας με σειρά αποφάσεών του επέβαλε στις πολεοδομίες την εφαρμογή της νομοθεσίας για την εκτός σχεδίου δόμηση, επιτρέποντάς τη μόνο εκεί όπου υπάρχει ελάχιστη αρτιότητα και «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένη οδό. Η «στόχευση» των αποφάσεων του ΣτΕ και σε συγκεκριμένες πολεοδομίες που παρέκαμπταν συστηματικά τον κανόνα (που ισχύει από το 1985 και εξειδικεύτηκε το 2003) είχε ως αποτέλεσμα οι πολεοδομίες να «μαζευτούν» και να μειωθεί δραστικά ο αριθμός των οικοδομικών αδειών που εκδίδονται σε εκτός σχεδίου περιοχές.

Δύο κατηγορίες οικοπέδων.

Με τις νέες ρυθμίσεις που παρουσιάστηκαν χθες στο υπουργικό συμβούλιο, το υπουργείο Περιβάλλοντος θα έρθει όχι μόνο να επαναφέρει αλλά να «απογειώσει» την εκτός σχεδίου δόμηση, ιδίως στα οικόπεδα που άλλαξαν χέρια την τελευταία πενταετία, οπότε και έγινε η «εισβολή» του διεθνούς real estate στη νησιωτική Ελλάδα. Σύμφωνα με πληροφορίες (καθώς οι ρυθμίσεις δεν έχουν ακόμη δοθεί στη δημοσιότητα), οι νέες διατάξεις θα αφορούν δύο κατηγορίες οικοπέδων: όσα «δημιουργήθηκαν» (λ.χ. μέσω κατατμήσεων) έως τον Μάιο του 1985 και όσα «δημιουργήθηκαν» από τον Ιούνιο του 1985 έως και το τέλος του 2003. Και στις δύο περιπτώσεις θα «αναγνωρίζονται» οι οδοί (δηλαδή θα προσφέρουν δυνατότητα δόμησης στα παρόδια οικόπεδα) που υπήρχαν τον Ιούλιο του 1977. Επιπλέον, το ελάχιστο πρόσωπο σε αναγνωρισμένη οδό μειώνεται από τα 25 μ. στα 3,5 μέτρα. 

Για να εκδοθεί οικοδομική άδεια:

• Στα οικόπεδα προ του 1985 δεν είναι καν απαραίτητο το «πρόσωπο» 3,5 μέτρων σε οδό υφιστάμενη το 1977, αλλά αρκεί και η ύπαρξη δουλείας διόδου, προϋφισταμένης του 1985.
• Στα οικόπεδα του 1985-2003, το «πρόσωπο» του οικοπέδου πρέπει να είναι σε οδό υφιστάμενη το 1977, η οποία να συνδέεται με κοινοτική ή άλλη αναγνωρισμένη οδό. Ο δρόμος πρέπει να έχει αντιμετωπιστεί από τους δήμους ή την περιφέρεια ως δημόσιος, δηλαδή ακόμη και αν δεν είχε διανοιχτεί (παράνομα) από κρατικό φορέα αλλά από ιδιώτη, να έχει (κάποια στιγμή, όχι απαραιτήτως το 1977) ασφαλτοστρωθεί από το Δημόσιο ή να διέρχεται από αυτόν δίκτυο κοινής ωφελείας.

Πολλαπλασιάζεται το δίκτυο των δρόμων δίπλα στους οποίους κάποιος θα μπορεί να χτίσει, και με «υποσχετική» για περαιτέρω αύξηση.

Τι σημαίνει αυτό; Η ρύθμιση αυτή ουσιαστικά πολλαπλασιάζει το δίκτυο των δρόμων δίπλα στους οποίους κάποιος θα μπορεί να χτίσει – και μάλιστα με «υποσχετική» για περαιτέρω αύξηση, καθώς το υπουργείο έχει αναθέσει σε μεγάλο μελετητικό γραφείο την αποτύπωση όλου του οδικού δικτύου της χώρας. Περαιτέρω, δεν αφορά μόνο τα παρόδια οικόπεδα, αλλά επεκτείνεται μέσω δουλειών διόδου για την «εξυπηρέτηση» μεγαλύτερου αριθμού περιπτώσεων. Τέλος, η μείωση του ελάχιστου «προσώπου» του οικοπέδου σημαίνει ότι ακόμη και οικόπεδα-φέτες θα μπορούν να χτιστούν, εφόσον έχουν κατάλληλη αρτιότητα. Η επιλογή αυτή παρακάμπτει τη νομολογία του ΣτΕ και τις διαχρονικές εξαγγελίες της πολιτείας περί περιορισμού τής εκτός σχεδίου δόμησης. Αντιθέτως προάγει την παρόδια δόμηση στην ύπαιθρο, δημιουργώντας άτυπους γραμμικούς οικισμούς – μια επιλογή σπάταλη, όχι μόνο για το τοπίο, αλλά και σε οικονομικό επίπεδο.

Ως αυτά να μην ήταν αρκετά, το υπουργείο επιφυλάσσει προνομιακή μεταχείριση σε όσα παλαιά οικόπεδα (προ του 1985) άλλαξαν χέρια την τελευταία πενταετία, απελευθερώνοντας πλήρως την οικοδόμησή τους. Σύμφωνα πάντα με πληροφορίες, η σχετική ρύθμιση προβλέπει ότι μπορεί να χτιστεί οποιοδήποτε άρτιο οικόπεδο χωρίς αναγνωρισμένη οδό και χωρίς τις προϋποθέσεις που προαναφέρθηκαν για τα οικόπεδα έως το 2003, αρκεί στη συμβολαιογραφική πράξη να έχει αναφερθεί… ότι το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Η ρύθμιση αυτή είναι δεδομένο ότι θα προκαλέσει ρεκόρ αγοραπωλησιών, από σήμερα έως τη στιγμή της κύρωσή της με νόμο. Να σημειωθεί ότι από τη ρύθμιση εξαιρούνται όσοι είχαν ακολουθήσει (έως το 2020) τη διαδικασία για τη δόμηση σε οικόπεδα με αρτιότητα κάτω των 4 στρεμμάτων (κατά παρέκκλιση) και οι περιπτώσεις για τις οποίες ήδη υφίσταται προέγκριση οικοδομικής άδειας, οικοδομική άδεια ή αναθεώρηση αυτών (αλλά μόνο για οικόπεδα προ του 1985).

Η ρύθμιση έχει ένα «πράσινο» προκάλυμμα: την επιβάρυνση, μέσω κάποιου τέλους (το ύψους του οποίου θα καθοριστεί αργότερα), όλων των οικοδομικών αδειών που εκδίδονται σε εκτός σχεδίου περιοχές. Οι πόροι θα καταλήγουν σε λογαριασμό στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και θα διατίθενται αποκλειστικά για έργα υποδομής και προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή στους δήμους όπου βρίσκονται τα ακίνητα. Η πρόβλεψη αυτή φανερώνει τη διγλωσσία της πολιτείας απέναντι στο ζήτημα, καθώς εξ ορισμού η διασπορά της δόμησης είναι προβληματική (και) με όρους κλιματικής αλλαγής. Περαιτέρω, είναι δεδομένο ότι οι δήμοι θα χρησιμοποιήσουν τα χρήματα στην καλύτερη περίπτωση για την εξυπηρέτηση και προστασία των ακινήτων που βρίσκονται σε εκτός σχεδίου περιοχές. Υπενθυμίζεται πάντως ότι, όταν το 2010 επετράπη για πρώτη φορά η νομιμοποίηση αυθαιρέτων, δημιουργήθηκε το Πράσινο Ταμείο με σκοπό να αποκτηθούν ελεύθεροι χώροι ως «αντιστάθμισμα» της αυθαιρεσίας. Τελικώς οι πόροι που διατέθηκαν για τον σκοπό αυτό ήταν ένα ελάχιστο ποσοστό των εισπραχθέντων.

Σε κάθε περίπτωση, το υπουργείο Περιβάλλοντος υπόσχεται ότι οι ρυθμίσεις υπέρ της εκτός σχεδίου δόμησης θα είναι μεταβατικές, έως το τέλος του 2025 (ημερομηνία κατά την οποία πρέπει να ολοκληρωθεί η εκπόνηση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων, βάσει του Ταμείου Ανάκαμψης που χρηματοδοτεί το όλο εγχείρημα). Η ημερομηνία αυτή ωστόσο δεν θα πρέπει να θεωρείται απόλυτη, δεδομένων τόσο των καθυστερήσεων στη δημοπράτηση των σχετικών μελετών όσο και του χρόνου που θα χρειαστεί για τον έλεγχο (κατ’ αρχάς από το υπουργείο Περιβάλλοντος, κατόπιν από το ΣτΕ) και την κύρωση όλων των προεδρικών διαταγμάτων.

Θα επαναφέρει το σχέδιο νόμου τη δυνατότητα νομιμοποίησης «μεγάλων» αυθαιρέτων (κατηγορία 5); Το ερώτημα αυτό προκύπτει από τα όσα έχουν μέχρι στιγμής δημοσιοποιηθεί. Το υπουργείο Περιβάλλοντος φέρεται να προτείνει να επανεξεταστεί (υπό προϋποθέσεις και με την υποχρέωση ελέγχου από ιδιώτη ελεγκτή δόμησης) η δυνατότητα νομιμοποίησης και αυτών των αυθαιρέτων (χωρίς οικοδομική άδεια ή με παρανομίες άνω του 40%), που σταμάτησε το 2020, επί υπουργίας Κωστή Χατζηδάκη. Αν η πρότασή του δεν γίνει δεκτή, προτείνει να συμπεριληφθούν στις εξαιρέσεις της κατηγορίας 5 (που περιλαμβάνουν ακίνητα από πλειστηριασμούς, κληρονομιές κ.ά.) και τα κτίρια που εξυπηρετούν σκοπούς δημοσίου συμφέροντος.

Κατεδαφίσεις.

Oσον αφορά τις κατεδαφίσεις αυθαιρέτων, το σχέδιο νόμου θα προτείνει την αφαίρεση της αρμοδιότητας από τις Αποκεντρωμένες Διοικήσεις και την επαναφορά της στο υπουργείο Περιβάλλοντος. Επίσης, θα προβλέπει την κατά προτεραιότητα κατεδάφιση των νεότερων αυθαιρέτων, αρχής γενομένης από το 2022 και προς τα πίσω, και την αύξηση των κυρώσεων και προστίμων για την ανέγερση αυθαιρέτων. Τέλος, θα καταβληθεί προσπάθεια παρακολούθησης της δόμησης μέσω ψηφιακών συστημάτων. Πρόκειται για διατάξεις που δείχνουν ευεργετικές στο σύνολό τους, καθώς το σημερινό σύστημα κατεδαφίσεων δεν αποδίδει για σειρά λόγων. Να σημειωθεί ωστόσο ότι η παρακολούθηση της δόμησης μέσω δορυφορικών εικόνων έχει εξαγγελθεί και πάλι την τελευταία δεκαπενταετία, χωρίς να έχει τελικά πραγματοποιηθεί.

Άμεση σφράγιση και υψηλότερα πρόστιμα για κατάληψη αιγιαλού.

Στο υπουργείο Οικονομίας και Οικονομικών περνάει η αποκλειστική ευθύνη για τη μίσθωση των αιγιαλών και παραλιών, ενώ οι δήμοι απεμπλέκονται από τη διαδικασία. Για τους παρανομούντες –όσους υπερβαίνουν τις εκτάσεις που τους μισθώθηκαν ή καταλαμβάνουν χώρο χωρίς μισθωτήριο– θα νομοθετηθεί η άμεση σφράγιση των επιχειρήσεων και πολύ υψηλότερα πρόστιμα από ό,τι σήμερα, με διαδικασία άμεσης είσπραξης και απομάκρυνσης των παράνομων ομπρελοκαθισμάτων.

Αυτές είναι δύο από τις βασικότερες αλλαγές στη νομοθεσία για τους αιγιαλούς και τις παραλίες, τις οποίες παρουσίασε χθες στο υπουργικό συμβούλιο το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Σύμφωνα με πηγές του υπουργείου, πηγή των νομοθετικών πρωτοβουλιών είναι τα διδάγματα της υπόθεσης της Μυκόνου και του κινήματος για τις ελεύθερες παραλίες, μέσω των οποίων υποδείχθηκε πλήθος προβλημάτων στην προστασία της κοινοχρησίας της ακτογραμμής, αλλά και στο σύστημα μισθώσεων.

Έτσι, σύμφωνα με πληροφορίες:

• Οι δήμοι δεν θα πραγματοποιούν πλέον δημοπρασίες για μισθώσεις αιγιαλών. Ολες οι μισθώσεις θα πραγματοποιούνται ηλεκτρονικά από το υπουργείο Οικονομίας και Οικονομικών. Οι δημοπρατήσεις θα πραγματοποιούνται μέσω ενιαίας ηλεκτρονικής πλατφόρμας, που θα υποστηριχθεί από το gov.gr και θα ολοκληρώνονται έως τα τέλη Μαρτίου κάθε έτους. Σήμερα το υπουργείο πραγματοποιεί ένα μέρος των δημοπρασιών (για κάποιες από τις πιο προσοδοφόρες παραλίες), αλλά το μεγαλύτερο γίνεται από τους δήμους. Η ψηφιοποίηση της διαδικασίας θα αποτρέψει την επανάληψη σκηνών όπως αυτές που διαδραματίστηκαν το περασμένο καλοκαίρι στη Ρόδο, όπου υποψήφιοι μισθωτές είχαν φέρει μπράβους κατά τη διάρκεια της διαδικασίας. Να σημειωθεί πάντως ότι και στο παρελθόν έχει επιχειρηθεί η ολοκλήρωση των διαδικασιών μίσθωσης έως τις αρχές της άνοιξης, ωστόσο για κάποιον λόγο ποτέ αυτό δεν ήταν εφικτό. Αυτό που θα έχει ενδιαφέρον να διευκρινιστεί είναι τι γίνεται αν ένας δήμος δεν επιθυμεί να μισθωθούν κάποιες ή όλες οι παραλίες στην περιοχή του (λ.χ. ο Δήμος Λειψών δεν πραγματοποιεί μισθώσεις, ενώ ο Δήμος Μυκόνου διαμαρτυρόταν ότι το υπουργείο μίσθωνε κάποιες παραλίες που ο δήμος επιθυμούσε να διατηρηθούν ελεύθερες).

• Θα δημιουργηθεί ένας νέος μαθηματικός τύπος για τον υπολογισμό του μισθώματος. Σήμερα, όπως προβλέπει ο ν. 2971/2001, το «αντάλλαγμα χρήσης» υπολογίζεται χρησιμοποιώντας μια τιμή βάσης (η οποία καθορίζεται με απόφαση του υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, λαμβάνοντας υπόψη τις αντικειμενικές και μισθωτικές αξίες των πλησιέστερων ακινήτων στην ακτή).

Όλες οι δημοπρασίες για μισθώσεις αιγιαλού δεν θα γίνονται πλέον από τους δήμους, αλλά θα πραγματοποιούνται ηλεκτρονικά από το υπουργείο Οικονομίας και Οικονομικών.

• Αλλάζει ο τρόπος χειρισμού των παράνομων καταλήψεων αιγιαλών (είτε με την κατάληψη μεγαλύτερων εκτάσεων από νόμιμους μισθωτές είτε με την κατάληψη αιγιαλών χωρίς καθόλου άδεια). Οι νέες ρυθμίσεις θα προβλέπουν την άμεση διακοπή λειτουργίας της επιχείρησης (σφράγιση) και την αποτροπή της αυθαίρετης κατάληψης (άμεση απομάκρυνση κινητών στοιχείων), την αυστηροποίηση των προστίμων και την άμεση είσπραξή τους.

Πρόκειται για την αξιοποίηση ενός από τα βασικότερα διδάγματα του καλοκαιριού 2023, καθώς σήμερα οι παρανομούντες «διαφεύγουν» μέχρι να περάσει η σεζόν μέσα από την πολυπλοκότητα της νομοθεσίας.

• Θα προβλέπεται η χρησιμοποίηση νέων τεχνολογιών για τον εντοπισμό όλων των παραβάσεων μέσω drones και η συνεργασία με κλιμάκια ελέγχου της αυθαίρετης δόμησης (ΑΑΔΕ, αστυνομία, ΟΤΑ, Εισαγγελία).

• Ως προς τη διαφάνεια και την ενημέρωση του πολίτη, προβλέπεται ότι σε κάθε παραλία θα υπάρχουν αναρτημένα τα στοιχεία των μισθώσεων (και με QR code) μέσω πινακίδων. Η σχετική πρόβλεψη υπάρχει στη νομοθεσία εδώ και κάποια χρόνια, αλλά παρέμενε ανενεργή. Επιπλέον, οι πολίτες θα μπορούν μέσω εφαρμογής να ελέγξουν τα στοιχεία μισθώσεων και να υποβάλλουν καταγγελίες για παράνομη κατάληψη αιγιαλού και παραλίας.

• Θα βελτιωθεί ο τρόπος μίσθωσης σε όμορες στην παραλία επιχειρήσεις για την εξασφάλιση της κοινοχρησίας τους. Κι αυτό γιατί έχει παρατηρηθεί ότι σε παραλίες μέσα σε κατοικημένες περιοχές οι διαδοχικές μισθώσεις σε παραλιακά καταστήματα και ξενοδοχεία οδηγούν στη μίσθωση του συνόλου μιας παραλίας (δεν τηρείται ο κανόνας 50% ελεύθερο – 50% μισθωμένο). Επιπλέον θα υπάρχουν ρυθμίσεις για την προστασία της ελεύθερης πρόσβασης, η οποία συχνά εμποδίζεται από επιχειρήσεις που βρίσκονται στον παράκτιο χώρο.